一問：百余起房產“串案”怎么辦？

一紙公告打破了甘肅省永靖縣“在水一方”小區(qū)的平靜。

“甘肅省高院已查封下列房產，并將進行拍賣。如存在異議，請將書面異議申請書等郵寄至本院……”

居民們圍在公告前炸開了鍋，大家想不明白：“交了錢，簽了合同，住了多年的房子，怎么突然要被拍賣了?”

居民成了“案外人”

46歲的王啟源，為了方便孩子讀書，購買了“在水一方”小區(qū)的房產，從農村搬到城里居住。

該小區(qū)是永靖縣古城新區(qū)建設中引入的第一個房地產開發(fā)項目，毗鄰縣委縣政府，馬路對面就是省示范高級中學。

同樣為了孩子上學，50多歲的歐陽承海把幾十年的積蓄都投入到這套房子上，又借錢付了全款。

甘肅省永靖縣“在水一方”小區(qū)正門。人民網(wǎng) 高清揚攝

“辛苦錢買的房子，突然因為被查封辦不下房產證。一旦房子被拍賣，一家五口人，老人孩子都要睡大街?！睔W陽承海感覺心慌得喘不上氣。

“沒經(jīng)過我同意，憑什么查封我的房子?”“你們法院都不調查的嗎?”“誰抵押的你去找誰!”百余套房產的住戶紛紛撥通了公告上甘肅省高院法官劉永生的電話，想問個清楚。

作為“在水一方”小區(qū)執(zhí)行案件承辦法官，劉永生覺得心焦。

2011年，“在水一方”小區(qū)開發(fā)商華屹置業(yè)以小區(qū)土地和部分房屋抵押借款，但最終無力償還。債權人拿到勝訴裁決后，申請強制執(zhí)行，經(jīng)甘肅省高院裁定，查封了“在水一方”小區(qū)對應抵押財產。

然而，開發(fā)商在房屋建成之后已經(jīng)對外銷售或抵賬，以不同方式簽約的購房者成為了“案外人”，面臨房屋被拍賣的風險。

人民網(wǎng)記者采訪“在水一方”小區(qū)住戶。人民網(wǎng) 高清揚攝

關鍵的“第二十九條”

“對于住戶來說，已入住的房子突然被查封了，肯定著急?！鄙婕胺孔訂栴}，劉永生不敢馬虎。

公告被撕，他就重新張貼，群眾不明白案件原委，他就一遍遍解釋。“要讓房屋買受人了解情況后及時主張權利，向人民法院提交案外人執(zhí)行異議申請書?！?/p>

根據(jù)權利順位，通常情況下，購房者依據(jù)購房合同享有的債權并不能對抗抵押權人登記公示的抵押權。

但法理與人情在《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條彰顯。

商品房消費者購買的商品房用于居住且買受人名下無其他居住住房、買受人已支付一半以上的價款……如果符合“第二十九條”規(guī)定，可以免于被強制執(zhí)行。

符合“第二十九條”的居民們，執(zhí)行異議提交到甘肅省高院，得到法院的支持。

“然而，無論結果如何，都可能有一方當事人不滿意，從而向法院提起執(zhí)行異議之訴?！眲⒂郎鷮τ浾哒f。

自2022年年中以來，有110多件執(zhí)行異議之訴二審案件陸續(xù)涌入最高法第六巡回法庭。

甘肅省高級人民法院。人民網(wǎng)記者 申亞欣攝

“絕不能就案辦案”

事實相似，一審經(jīng)甘肅省高院判決后又大量上訴至最高法。這樣的情況，罕見。

“這些案件標的額不大，但都是同一小區(qū)、同一項目，訴求幾乎都是關于房子查封、排除人民法院強制執(zhí)行的問題?！弊罡叻ǖ诹不胤ㄍヒ患壐呒壏ü倮顐シ治鲋赋?。

“絕不能就案辦案，機械司法。應到小區(qū)實地了解情況?！弊罡叻ǖ诹不胤ㄍシ贮h組副書記、副庭長羅智勇敏銳覺察到，案件背后是重大民生訴求。

最高法第六巡回法庭的法官們挨家挨戶登門詢問，逐一了解入住情況。

最高法第六巡回法庭法官助理劉文科調查發(fā)現(xiàn)，除了已經(jīng)到法院的這些案子，小區(qū)內不少住戶都有類似情況。

如果“一案一判”，后續(xù)可能還有更多案件涌入法院。

“買房子花光了半輩子的積蓄，還借了不少錢。現(xiàn)在房子突然要被拍賣，沒錢打官司，也不知道啥時候能有結果?！毙^(qū)居民反映。

“我們審理的二審案件類型已經(jīng)基本覆蓋小區(qū)居民所涉糾紛，梳理出的各類生效裁判，能夠幫助當事人了解裁判規(guī)則、預測訴訟結果，從而減少不必要的起訴、上訴和申請再審?！崩顐ケ硎尽?/p>

最高法的終審判決下來，居民的房屋居住權有了保障。

而對于未進入訴訟程序的潛在糾紛，經(jīng)過法官的耐心解答，按照“相同情形相同處理”原則，居民、債權人能夠自行判斷裁判結果。

案例是活的法律。發(fā)布示范意義的典型案例，可以更加充分地發(fā)揮司法裁判的評價、引領、教育功能，從源頭上預防和減少矛盾糾紛。

“一個案例勝過一打文件?！绷_智勇告訴記者，要用一個案件的辦理，推動一類問題的解決，最終實現(xiàn)“一案結，千紛解”。