健全有效監(jiān)管、促進(jìn)良性循環(huán) 構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

本報(bào)記者 暴媛媛

日前召開(kāi)的中央金融工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要全面加強(qiáng)金融監(jiān)管，有效防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)提高金融監(jiān)管有效性，依法將所有金融活動(dòng)全部納入監(jiān)管。本報(bào)今起推出“全面加強(qiáng)金融監(jiān)管”系列報(bào)道，采訪業(yè)內(nèi)人士和專(zhuān)家學(xué)者對(duì)會(huì)議精神進(jìn)行分析解讀。

日前召開(kāi)的中央金融工作會(huì)議指出，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一視同仁滿(mǎn)足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，中央金融工作會(huì)議釋放出明確的信號(hào)：一方面，立足當(dāng)下做好防范化解風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)工作；另一方面，在當(dāng)前市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)下，著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式。

健全有效監(jiān)管

中央金融工作會(huì)議上關(guān)于“健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管”“完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理”等提法備受關(guān)注。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，再次強(qiáng)調(diào)監(jiān)管的重要性，不僅是著眼當(dāng)下化解風(fēng)險(xiǎn)的需要，也意在規(guī)范行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，通過(guò)更加嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)、精準(zhǔn)的監(jiān)管措施，提升行業(yè)整體防風(fēng)險(xiǎn)能力。

受訪專(zhuān)家分析，強(qiáng)調(diào)健全和完善房地產(chǎn)監(jiān)管，一方面是要有效防范頭部企業(yè)債務(wù)違約后，風(fēng)險(xiǎn)向全行業(yè)或其他領(lǐng)域蔓延擴(kuò)散；另一方面要繼續(xù)壓實(shí)主體責(zé)任，對(duì)涉事企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等強(qiáng)化全過(guò)程、穿透式監(jiān)管，確保資金依法依規(guī)使用，防范潛在風(fēng)險(xiǎn)。

中誠(chéng)信國(guó)際研究院執(zhí)行院長(zhǎng)袁海霞表示，強(qiáng)化監(jiān)管，可以理解為在微觀層面健全完善主體監(jiān)管和資金監(jiān)管，在宏觀層面完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理。微觀層面，后續(xù)可能對(duì)一些重要性較強(qiáng)的頭部房企以及風(fēng)險(xiǎn)較高的房企加強(qiáng)業(yè)務(wù)活動(dòng)以及資金流方面的監(jiān)測(cè)與管理，對(duì)預(yù)售資金被挪用的監(jiān)管力度也將持續(xù)加強(qiáng)；宏觀層面，“三道紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度等宏觀審慎管理可能進(jìn)一步優(yōu)化，適度減少房企合理融資方面的嚴(yán)格限制。

“近些年房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)，包括債務(wù)違約、交付難、資金挪用等，暴露出房企存在的不規(guī)范經(jīng)營(yíng)等問(wèn)題。中央金融工作會(huì)議抓住了防風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵，提出了健全房地產(chǎn)企業(yè)主體的監(jiān)管?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從房企債務(wù)違約事件中可以看出，一些案例融資規(guī)模較大且錯(cuò)綜復(fù)雜。防范類(lèi)似亂象，亟需監(jiān)管到位，提出健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管是明確的導(dǎo)向。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在強(qiáng)調(diào)監(jiān)管重要性的同時(shí)，會(huì)議提出主體監(jiān)管和資金監(jiān)管并存，進(jìn)一步明確了將對(duì)房企無(wú)序加杠桿、投機(jī)炒作等引發(fā)的各類(lèi)亂象進(jìn)行針對(duì)性治理。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，確保房企合規(guī)經(jīng)營(yíng)，確保資金監(jiān)管到位，不僅有助于加強(qiáng)對(duì)購(gòu)房者權(quán)益的保障，也有利于重塑全社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的信心，推動(dòng)行業(yè)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。

促進(jìn)良性循環(huán)

客觀上看，與其他許多行業(yè)一樣，沒(méi)有金融的資金支持，房地產(chǎn)無(wú)法實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。業(yè)內(nèi)人士提到，化解風(fēng)險(xiǎn)重要且緊迫，在此過(guò)程中，同樣離不開(kāi)金融工具的有效參與。

中央金融工作會(huì)議提出，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，一視同仁滿(mǎn)足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，實(shí)現(xiàn)金融與房地產(chǎn)的良性循環(huán)，從短期看，是有效化解和防范房地產(chǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險(xiǎn)的積極舉措；從長(zhǎng)期看，不僅有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展，也對(duì)鞏固經(jīng)濟(jì)恢復(fù)有著重要意義。

“會(huì)議明確提出‘金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)’機(jī)制，在加強(qiáng)監(jiān)管的基礎(chǔ)上對(duì)于房地產(chǎn)的定調(diào)更為積極。良性循環(huán)機(jī)制或有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行?！痹Ｏ颊f(shuō)。

高和資本執(zhí)行合伙人、清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心副主任周以升表示，一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題是，與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的金融體系都是圍繞著住宅開(kāi)發(fā)構(gòu)建的，這與此前房地產(chǎn)市場(chǎng)更重視銷(xiāo)售不無(wú)關(guān)聯(lián)。而在銷(xiāo)售放緩、不動(dòng)產(chǎn)租賃成為大趨勢(shì)的背景下，與之相匹配的金融體系尚未完全建立，許多卡點(diǎn)和堵點(diǎn)有待打通?！岸唐趦?nèi)，防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是首要目的。金融支持可幫助房企中短期債務(wù)重組、促進(jìn)保交樓、防范發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式起到‘托底’作用。同時(shí)，在實(shí)業(yè)企業(yè)縮表的情況下，還應(yīng)鼓勵(lì)金融體系中成長(zhǎng)出多頭力量，特別是鼓勵(lì)一些專(zhuān)業(yè)投資機(jī)構(gòu)參與市場(chǎng)，防止價(jià)格螺旋式下跌?！敝芤陨f(shuō)。

11月9日，央行發(fā)布的中國(guó)區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告(2023)提到，適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

在央行表態(tài)的同時(shí)，一些部門(mén)也召集多家房企進(jìn)行座談，了解行業(yè)資金狀況和企業(yè)融資需求。業(yè)內(nèi)人士分析，中央金融工作會(huì)議釋放出促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康和高質(zhì)量發(fā)展的信號(hào)，隨著會(huì)議精神的逐步落實(shí)，相關(guān)部門(mén)及各地陸續(xù)推出的具體措施，將進(jìn)一步穩(wěn)定和提振行業(yè)預(yù)期。

“一視同仁滿(mǎn)足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，是促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)的重要方面?！眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為，下一步，各地也需從企業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)、有效化解風(fēng)險(xiǎn)的角度深入理解政策，確保金融機(jī)構(gòu)在有效監(jiān)管的前提下，公平支持各類(lèi)房企的合理資金需求。

此前出臺(tái)的“金融16條”提出，對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等房地產(chǎn)企業(yè)融資需求一視同仁。目前，民營(yíng)房企融資需求占比較大，商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)要把支持民營(yíng)房企融資的政策落實(shí)落細(xì)，切切實(shí)實(shí)把堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”落到實(shí)處，支持民營(yíng)房企發(fā)展。

用好政策工具

2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出房地產(chǎn)行業(yè)“探索新的發(fā)展模式”。此后，這一提法被多次提及。中央金融工作會(huì)議再次明確構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，是基于對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的重大判斷，也為新模式如何破題、行業(yè)如何發(fā)力指明了方向。

“會(huì)議強(qiáng)調(diào)因城施策用好政策工具箱，我們理解的政策工具箱，包括行政、金融、財(cái)稅等多方面措施，也說(shuō)明政策工具要打好組合拳，為提振住房市場(chǎng)提供助力?！眹?yán)躍進(jìn)表示，各地用足、用好各類(lèi)政策工具，不僅需要關(guān)注傳統(tǒng)的房地產(chǎn)庫(kù)存、交易、價(jià)格等指標(biāo)，也要關(guān)注金融類(lèi)措施的適配度。

7月底以來(lái)，首套住房首付比例和貸款利率下調(diào)、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施相繼落實(shí)，有力支持了樓市消費(fèi)。9月至10月房地產(chǎn)市場(chǎng)總體處于小復(fù)蘇狀態(tài)，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，10月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額7761.4億元，單月銷(xiāo)售規(guī)模環(huán)比增長(zhǎng)1.4%。

不少業(yè)界人士認(rèn)為，構(gòu)建新發(fā)展模式，是高質(zhì)量發(fā)展要求在房地產(chǎn)領(lǐng)域的體現(xiàn)。從具體抓手來(lái)看，除了穩(wěn)定滿(mǎn)足剛需和改善性需求外，城中村改造、規(guī)劃建設(shè)保障性住房、平急兩用基礎(chǔ)設(shè)施“三大工程”建設(shè)，將是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的突破點(diǎn)，也是中長(zhǎng)期金融有效支持房地產(chǎn)的發(fā)力點(diǎn)。一方面，“三大工程”是支撐房地產(chǎn)投資的重要力量，有助于緩解房地產(chǎn)投資過(guò)快下行的壓力。另一方面，在構(gòu)建新發(fā)展模式的要求下，金融支持房地產(chǎn)的方向、力度、重點(diǎn)將出現(xiàn)相應(yīng)調(diào)整或積極變化。

“站在金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)的角度，有必要推進(jìn)一些結(jié)構(gòu)性的調(diào)整。比如在房地產(chǎn)債務(wù)重組過(guò)程中，可考慮更好地發(fā)揮市場(chǎng)化的專(zhuān)業(yè)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)和投資機(jī)構(gòu)的作用，將人才、資金等生產(chǎn)要素有機(jī)結(jié)合，開(kāi)辟新的商業(yè)模式，塑造新的行業(yè)生態(tài)?！敝芤陨ㄗh，房地產(chǎn)也要考慮創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，通過(guò)轉(zhuǎn)型升級(jí)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。(經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào))

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